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EL FIDEICOMISO DE CONSTRUCCION AL COSTO COMO HERRAMIENTA DE INVERSION EN LA ECONOMIA REAL El Fideicomiso como herramienta de inversión en la economía real. Visión sobre el Fidecomiso y el sector inmobiliario y vitivinícola. Fideicomiso: el contrato, naturaleza y objeto. Plazo, partes. Propiedad y Dominio fiduciario. Responsabilidad: Situación de las Partes. Transferencia de Bienes con causa en el Fideicomiso. Naturaleza: gratuita u onerosa. Doctrina de los Actos Neutros. Leer más
El pasado 29 de junio se realizó la Jornada de “FIDEICOMISOS GANADEROS – INMOBILIARIOS - Lanzamiento de la Delegación Dolores de la Asociación Argentina de Fideicomisos y Fondos de Inversión Directa”, en el Salón Blanco de la Municipalidad de Dolores (San Martín y Castelli). Leer más
El Instituto Argentino de Mercado de Capitales organiza el Curso teórico-práctico de Fideicomisos y Fondos de Inversión Directa (FID). Curso de Mayo 2011 - 6 clases Leer más
El pasado jueves 26 de abril se realizó la Jornada de “FIDEICOMISOS y NEGOCIOS PRODUCTIVOS”, en el auditorio del Consejo Profesional de Ciencias Económicas, de la ciudad de Santiago del Estero. Leer más

El BIE, una buena idea

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Por Francisco Ma. Pertierra Cánepa Profesor de UCEMA

Con el objetivo de reavivar el mercado inmobiliario, el Gobierno lanzó una nueva herramienta para la venta de unidades en “pozo” dentro de CABA, confiando en que pueda trasladarse al resto del país, si las provincias adhieren, convirtiéndola en un proyecto federal que impulse la actividad productiva y comercial. La iniciativa apunta a vincular la construcción con el sistema financiero, logrando que los bancos financien más operaciones por la mejor garantía del boleto digitalizado.

Se trata del Boleto Inmobiliario Electrónico (BIE), una plataforma digital para agilizar y transparentar la preparación de la documentación para la compraventa de propiedades. Esta plataforma, responsabilidad del Registro de la Propiedad Inmueble de la CABA, posibilitará que desarrolladores y compradores puedan registrar electrónicamente cada boleto, acelerando los tiempos, con menor intermediación y a menores costos.

El decreto 962/2018 reglamentado en diciembre de 2018 estableció que las partes deben tener firma digital o actuar por medio de un escribano público con propia firma digital, el que deberá presentar el boleto a través de la Plataforma de Trámites a Distancia (TAD) con su firma. También permitirá inscribir la cesión de los boletos de compraventa, siempre que llevan firma digital y se opere con la TAD.

El BIE permite que los individuos puedan comprar en pozo calificando para el acceso al crédito, cosa que antes era restrictiva para los inversores. Esto podría ser de fuerte impacto social porque les permite invertir en su futura y propia casa dinamizando también a las pymes de la construcción. En consecuencia, el BIE será susceptible de ser considerado por la banca para aumentar la oferta crediticia.

Otro avance es que desestimula la acumulación de las cesiones de boletos, cosa que antes podía ocurrir en cualquier propiedad por tratarse de acuerdos privados entre partes.

Lo interesante es que la iniciativa puede actuar sobre oferta y demanda, y además favorecer a los desarrolladores. El BIE de compraventa digital ayudaría a promover la compra desde el pozo para los que no podían acceder a un crédito favoreciendo especialmente a familias de menores recursos.

 

Los requisitos que deben cumplir las partes son los siguientes.

 

  • Desarrollador y comprador deben tener firma digital dada por la AFIP o los proveedores de dispositivos criptográficos homologados.

 

  • Para tramitar un BIE el comprador tendrá que concretar el pago de, al menos, el 25% del valor de la futura unidad.

 

  • El desarrollador debe presentar toda la documentación municipal de aprobación con el detalle de planos firmados por profesionales competentes (arquitecto, ingeniero, agrimensor, etcétera). También debe contar con un seguro de caución que resguarde al comprador (hasta un determinado monto) ante cualquier incumplimiento en la obra. Hasta ahora, algunos desarrolladores salteaban esto haciéndole firmar a los compradores una exención, cosa que al ser obligatorio, no podrán. El problema es que este nuevo costo será trasladado y encarecerá las operaciones.

 

Lo que parece una barrera para su éxito es la obligación del comprador de contar con el 25% del valor total, ya que acota la demanda y concentra su aplicación en ciudades con mayor desarrollo limitando su alcance federal, que fue uno de los objetivos.

A pesar de la expectativa favorable debemos dejar en claro que sólo con el correr del tiempo recién podremos medir la utilidad del BIE pues tenemos dudas sobre la receptividad por parte de los bancos y del cambio de su evaluación sobre los desarrollos en etapa de pozo, siempre sesgada por los riesgos del deudor y de la terminación del proyecto. Sabemos que es una debilidad cultural de los bancos preferir la seguridad de una garantía real (hipoteca) y esto será un problema ya que, lamentablemente, estos se cubrirán con una mayor tasa, lo que perjudicará a los potenciales tomadores. También son incógnitas si el desarrollador asume el costo del seguro de caución o lo traslada y los precios de escrituración de las operaciones.

Obviamente sabemos que estas iniciativas solamente funcionan en un marco de estabilidad, transformación consolidada y equilibrio macroeconómico, que es como se reactiva el mercado inmobiliario y donde se aprovechan las herramientas que hacen más eficiente, accesible, transparente y de menor costo las transacciones.

Si bien no de fondo, es un avance interesante que permite seguir aprovechando mejor el recurso más valioso que es nuestro tiempo al tramitar todo lo posible por la vía electrónica.

Por eso, el BIE, dentro de un conjunto de herramientas y medidas que definan una estrategia de política sectorial, ayudaría a potenciar la cadena de valor, donde deberían armonizar sinérgicamente el gobierno, los servicios, la industria de la construcción y la demanda habitacional.

Las opiniones expresadas son personales y no necesariamente representan la opinión de la UCEMA.

Ver la nota en la web El Economista
https://www.eleconomista.com.ar/2019-05-el-bie-una-buena-idea/

 

 

 

El fideicomiso ganadero es la oportunidad

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Producto de las erráticas políticas oficiales de los últimos 50 años, la ganadería argentina perdió protagonismo dado los magros resultados y la falta de horizonte.


La realidad nos muestra una menor oferta pese a existir mayor demanda y mejora de precios, pero además está el atractivo que produce la apertura de mercados y la demanda de calidad para nichos de alto valor. Esto hace que potencialmente hoy existan grupos inversores interesados en producir carne y además, productores con intenciones de volver a la actividad.

En consecuencia, el desafío público y privado es como revertir esta situación en medio de un contexto social complicado, y como lograr que la agro-pyme, poco idónea y ahogada financieramente, pueda capacitarse e invertir en hacienda, tecnología, pasturas y sanidad.

Entonces, en este paradigma toma gran dimensión la figura del fideicomiso ganadero, instrumento ya utilizado por algunos segmentos privados del sector pero poco difundido por la falta de su conocimiento, el cual sabemos es la mejor alternativa para atraer inversiones locales e internacionales. Pero sólo no alcanza, es clave eliminar los impuestos distorsivos y rediseñar procesos para lograr alto impacto sobre la rentabilidad y adecuarnos a la lógica del comercio mundial. Se trata de aportar políticas activas desde el Estado para recuperar la estructura productiva argentina.

Mientras tanto, en este contexto de mayores costos e incertidumbre política, el fideicomiso sigue avanzando como aliado estratégico de los negocios productivos convirtiéndose en el instrumento líder por su versatilidad. La relación entre la ganadería y el fideicomiso se basa en la necesidad de generar reglas claras especialmente en la propiedad, la producción, la comercialización y lo financiero, con una estructura más flexible y segura que estimula el desarrollo de proyectos. Así alentamos la inversión y la mayor flexibilidad para ingresar y permanecer en el negocio ganadero con mejores herramientas de gestión basadas en ventajas decisivas de constitución, disolución, separación patrimonial y administración profesional.

Dado esto, debemos apurarnos y superar la etapa de parálisis y los desequilibrios del sector para invertir en proyectos estructurados como fideicomisos agropecuarios, ya que el proceso de diseño y puesta en marcha requiere de tiempos prudenciales para poder concretar exitosamente la explotación diferencial de la oportunidad. Pero si bien el fideicomiso aporta transparencia y seguridad al negocio, lo que necesitamos también es capacitar profesionales que entiendan de aplicar en la práctica el fideicomiso y contar con fiduciarios profesionales que tengan experiencia de campo real. Por eso, si hablamos de inversiones estratégicas además del fideicomiso necesitamos recursos humanos para armar equipos interdisciplinarios clase AAA, tema en el que estamos en pañales.

Desde lo público, el nuevo/viejo Gobierno parece haber entendido la importancia de utilizar el fideicomiso y concentró en el BICE la iniciativa, pero vemos que en la dirección y gestión con equipos profesionales experimentados y de trayectoria práctica, poco y nada realizó. Obviamente si a nivel nacional estamos inmaduros, se descuenta la precariedad vigente sobre fideicomisos y fondos de inversión productivos en las estructuras provinciales. En consecuencia, promover el uso de fideicomisos para lo Público pero ignorando como diseñarlos, gestionarlos y controlarlos es más de lo mismo.

Argentina por su potencial volverá a ser un jugador clave en el mercado internacional pero debemos remover las trabas culturales y regulatorias para obtener un rol preponderante, combinando volumen y valor agregado. Para concretarlo es indispensable un plan nacional estratégico integral y de faros largos que aproveche las asimetrías y el crecimiento de la demanda, promoviendo el aumento de la producción sustentable en cantidad y calidad, recuperando superficies sobre o sub explotadas e incorporando nuevas áreas a la producción.

No cabe otra alternativa más que poner énfasis en las cadenas productivas, pero se necesita del apoyo del Estado a través de reformas contundentes en materia impositiva, de mercados y con obras de infraestructura y transporte, donde la figura del fideicomiso es el socio ideal para combinar la iniciativa privada, el mercado de capitales, el avance tecnológico, el conocimiento de los idóneos y la planificación gubernamental.

Ver nota en la web de Infocampo
www.infocampo.com.ar/el-fideicomiso-ganadero-es-la-oportunidad/

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